总价280万买天河一手房！加60万能买三房？福利or坑？
如果心心念念想在天河买一手房，现在就真的有一个机会摆在面前。
小户型有得选、低总价——不到280万可入手。而且选择还不止一个，首付三成最低百万可以入手“2+1”房单位！
在天河核心区域无论是一手或者二手房单价七八万、八九万甚至10万+越来越多的情况下，售价还停留在5万元/㎡左右的天河楼盘值不值得入手？到底是最后的福利还是坑？一起来看看。
当然，售价5万元/㎡左右的天河一手楼，如今都只能在远离核心区的东部区域找到。而今天小编要说的楼盘，是东部的慧源山庄，以及更加东部的珠江花城。
慧源山庄所在的岑村板块，岑村公路、华观路、科韵北路等主干道可通往市内多个片区，距离南面的环城高速出入口约2公里，交通出行相对较便利。
另外，途经有多条公交线路，4-5站可接驳至西面的地铁3号线五山站，今年下半年或可接驳东面约3公里远的21号线智慧城站。
△慧源山庄周边公交站线路
而目前进出珠江花城则只有华山一条路，从广园快速路转入岐山路、青年路等，按照导航走也要左转右转才能到达楼盘。并且，在岐山路近广园快速路口偶尔还会有货运火车经过，等候时间约需半小时。
△珠江花城周边货运铁路
销售介绍日后小区将有私家路直接连通广园快速路。
现场可见，小区北面配建了一个公交总站，但目前公共交通尚处于空白状态。东面约2公里为在建地铁7号线二期姬堂站，未来或将能通过公交接驳到该站。
△珠江花城配建公交总站
从宣传资料来看，慧源山庄最大卖点就是北面背靠火炉山，并且规划亲水休闲景观水库，大打环境牌。
不过，楼盘地处科韵北路与岑村公路、华观路交汇处，东面为车来车往的车管所，西面为通往天河客运站、五山等地的要道，一期面向马路的单位受噪声影响在所难免。
△慧源山庄南面岑村公路
并且，南向单位目前为城中村握手楼及工业厂房，景观较为欠缺。
△慧源山庄周边城中村
而珠江花城在一期北面打造了一个“珠江四季花园”，周边距离天河儿童公园（吉山橄榄公园）较近，业主休闲有好去处。
但周边分布有吉山一社工业区、吉山村朗边工业区、状元岗工业园、成套设备物资中心等，环境相对杂乱。
△珠江花城周边工业区
说到配套，两个楼盘都算不上很好。
先说说慧源山庄。除了小区底层商业外，楼盘周边只有城中村临街商铺，只能满足日常生活消费需求。
医疗、教育等配套也同样是短板。附近只有岑村医院及社区卫生服务站，最近的小学也只有御景小学、岑村小学，地段待定。不过，销售中心日后将改为6班幼儿园，业主子女学前教育能在家门口解决。
同样地，珠江花城周边也缺少大型医疗、商业，但除了在小区底层设置商业街、幼儿园、托儿所、社区医疗服务中心等以外，楼盘还配建一所省一级标准小学，目前已经完成建设。
不过，至于最终会引进什么学校，是还没有定论的，冲着学位房去的买家一定要认清这一点。“省一级标准”针对的只是硬件。
△珠江花城配建小学
慧源山庄
慧源山庄位于天河岑村火炉山下，占地约7万㎡，共规划25栋住宅。由于6年前拿地时受岑村机场净空限高，楼盘最高仅13层。目前在售一期西南侧5栋楼，毛坯交付。
同时，由于当年拿地时规定中小户型比例不低于30%，因此在首期产品中有超多小户型单位，户型也较为多样。其中以60-80㎡两房居多，最小52㎡一房。除F1为7层高、1梯4户，其余楼栋均为13层高，2梯6至7户。
主要原因，或许就是西南面单位紧靠交通繁忙的岑村公路，噪音影响在所难免，只能以小户型低总价来吸引买家。而二期单位，尤其靠近火炉山的楼栋则据称主打复式及大平层。
△在售楼栋位置
在售楼栋中，F楼栋均为一两房小户型，其中F2栋会有较多边角位不方正的现象，主要体现在部分单位的厨房、生活阳台、卧室飘窗等。F1、F3所有单位则总体比较方正。
△F2栋楼层平面图
F2栋以74-83㎡两房为主，并且户型朝向较为多样。最大特点是，两个卧室都分布在客厅两侧，并且其中一个卧室门要么正对洗手间，要么正对厨房。
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另外最小户型南向52㎡一房也在该栋，卧室约10㎡，厨房不方正，并且没有生活阳台，比较适合单身或小两口居住。但属于入手门槛最低的单位，据说清货较快，目前剩余货量不多。
B1、B2栋相对不靠马路，除了03单元为73㎡两房外，其余均为三房，朝向同样多样。在户型面积段上，三房单位多为100㎡以上，基本带主套，最大面积为128㎡的04单元，总体较为舒适。北向、东向单位可望小区园林。
△B1、B2楼栋样板间 来源楼盘公号
总体来说，楼盘属于市面上不多的小高层，容积率较低，舒适度相对高一些。而低总价的小户型单位受噪音等厌恶性因素影响相对明显，也是目前市面上较为普遍的现象。最重要的一点是，楼盘以毛坯交付，入住前还要先花点时间心思搞定装修。
珠江花城
珠江花城位于天河与黄埔交界处，临近吉山村。楼盘一期已售罄，在售的二期包括7-12栋，户型有76㎡“2+1”房、81㎡三房、84-87㎡“3+1”房，精装交付。
△在建楼栋为二期产品所在
其中，76㎡“2+1”房位于10、11栋，北朝向，客厅3.5米开间，进深5.8米，带1.5米宽景观阳台。
主卧次卧分列卫生间两侧，面积7-9㎡。“+1”房实为入户花园改造而成，面积约4㎡，要作为卧室使用较为困难。
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81㎡则是正正经经的三房，带入户花园，总体朝南，采用横厅布局。
其中餐厅连1.2米×3.4米景观阳台，餐厅则带飘窗并且连2㎡左右小生活阳台，相对较舒适实用，但缺少买家普遍青睐的南北对流。
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“3+1”房则分为北向84㎡、南向87㎡两种户型，“+1”房也都同样是由入户花园改造而来。
△北向84㎡“3+1房”户型图
△南向86㎡“3+1房”户型图
客厅则是3.4-3.5米开间，进深5.6-5.8米。其中，87㎡单位为主卧带主套，84㎡单位则只有一个公用卫生间。
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同样是天河东部，两个盘目前单价都为“5”字头。
不过，慧源山庄目前一期在售小户型均价也要5.3万元/㎡，并且毛坯交付。最小户型52㎡一房总价近280万元，75㎡两房也将近400万元。
△慧源山庄带精装样板间，交付为毛坯
而珠江花城目前南向单位约5万元/㎡，87㎡“3+1”房总价约435万元。北向单位单价较低，只需约4.4万元，76㎡“2+1”房则约340万元。并且该楼盘精装交楼的标准，包括较为主流的厨房三件套，以及所有卧室赠送空调。
△珠江花城所有卧室空调均为赠送
同样75㎡左右，一个毛坯400万，一个精装340万，单看价格的话，珠江花城性价比高得多。
而根据克而瑞监控数据显示，珠江花城二期在4月27日开盘当天，去化率超过了80%，属于非常好的去化表现。
△来源：克而瑞
评价一个楼盘的价值，当然要和周边楼盘作对比参考。
慧源山庄西面有二手楼盘华南御景园报价集中在4.5万-5.1万元/㎡，那么板块一手新盘卖5.4万元/㎡似乎也是比较合理的市场价？
珠江花城周边目前楼盘较少，西面的牛奶厂板块4大楼盘洋房也已经售罄。4月，牛奶厂板块招商雍华府放出5套没网签的解约单位，单价去到5.3万-5.8万。而位置更加远离天河中心的珠江花城，最新均价4.4万-5.1万元/㎡。
而去年6月珠江花城一期刚开卖时均价4.4万-4.6万/㎡，最低也要4万元/㎡。同一时期，牛奶厂板块各楼盘均价也在4.5万元/㎡左右。
可见，慧源山庄、珠江花城的价格基本与周边楼价相差不大，但要怎么选择，还是要结合自身的需求，从周边环境、配套等各方面综合考虑。
采写 by 小谷
编辑 by 小谷
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